Tutto quello che è bene sapere sulla legge veneta che rende abitabili i sottotetti

La Corte costituzionale ha dato via libera alla legge regionale 51 del 2019 presentata da Massimiliano Barison all’epoca consigliere regionale, poi impugnata dal governo Conte. Ed è proprio Barison, con l'intervento che potete leggere integralmente qui sotto, a spiegare nel dettaglio di cosa si tratta. Una vera e propria guida, ragionata e utilissima, che vi aiuterà a capire i margini di manovra e i passi necessari.

di Massimiliano Barison*

Con il  via libera della Consulta alla legge regionale 51/2019 sul recupero dei sottotetti esistenti a fini abitativi, la maggioranza dei comuni si è attivata per poterla applicare, infatti come prevede la legge stessa i comuni devono recepirla nei propri strumenti urbanistici, ad oggi più del 90% di essi lo ha già fatto, altri hanno aspettato la sentenza e stanno programmando il recepimento.

Per il principio di collaborazione tra regione e comuni in materia edilizia ed urbanistica, la legge ha dato alcune facoltà ai comuni, come quella di escludere dalla sua applicazione alcune parti del territorio  o tipologie edilizie particolari piuttosto che edifici sottoposti a tutela. Mentre la legge ha escluso fin da subito dalla sua applicazione agli edifici che si trovano in aree di inedificabilità o con pericolosità idraulica o idrogeologica dove già i comuni abbiano previsto il divieto di ampliamento volumetrico o di superfice degli edifici.

Comunque si può stimare che circa un milione di famiglie possa rientrare nella fattispecie della legge che corrisponde a circa un milione di unità immobiliari residenziali considerando che per ogni edificio possono esserci più unità abitative dotate di sottotetto esclusivo, pensiamo ad edifici condominiali dove il sottotetto arriva ad avere anche 4/5 porzioni di sottotetto suddivise per altrettante unità abitative piuttosto che edifici a schiera o plurifamiliari in linea,  ognuno con sottotetto esclusivo.

Recuperare il sottotetto significa non solo recuperare nuovi spazi abitabili di cui spesso le famiglie possono avere necessità,  pensiamo alla camera per il figlio, o per il genitore anziano,  la stanza per lo studio, ma a volte significa anche una riorganizzazione degli spazi abitativi, magari riadattando il piano sottotetto come reparto notte e il piano inferiore per il reparto giorno e tutto questo senza consumare suolo, o realizzare ampliamenti verso l’esterno che avrebbe un indubbio impatto visivo.

E’ bene ricordare che la legge ha uno scopo familiare e non speculativo, infatti il recupero del sottotetto si può fare solo per aumentare gli spazi dell’unità residenziale esistente e non per creare nuove unità abitative.

LEGGI IL DOCUMENTO 

(il testo prosegue più sotto)

Diventa poi l’occasione per recupere il patrimonio edilizio esistente perché comunque gli spazi devono essere coibentati verso l’esterno, se già non lo sono, per contenere la dispersione termica nel rispetto del Decreto legislativo 192/1995.

Rientrando l’intervento nella ristrutturazione edilizia può beneficiare delle agevolazioni fiscali del 50% per gli interventi di ristrutturazione edilizia e del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica, previa valutazione del proprio tecnico o del proprio commercialista sui lavori che si intendono eseguire.

Non solo ma rendere uno spazio non abitabile in abitabile fa aumentare il valore dell’abitazione e magari risolve situazioni borderline sull’utilizzo di questi locali, che magari mettono in dubbio la possibilità di accedere al bonus del 110%, anche perché il bonus 110% non è previsto per coibentare i locali non riscaldati e i sottotetti non abitabili sono locali non riscaldati,  l’importante che deve essere chiaro è che la legge non si applica per sanare qualcosa che esiste  ma si applica  per recuperare uno spazio per una destinazione futura.

Per recuperare il sottotetto non è sufficiente una comunicazione del proprietario al comune ma serve una pratica edilizia che va presentata in comune da un tecnico abilitato, dunque serve o il permesso di costruire o la SCIA alternativa al permesso di costruire. In particolare con la SCIA alternativa al permesso di costruire, il tecnico presenta in comune la segnalazione certificata di inizio attività completa  e i lavori possono iniziare 30 giorni dopo se non ci sono motivate interruzioni dei termini da parte del comune.

Se invece si presenta la domanda di permesso a costruire i tempi sono più lunghi in quanto bisogna attendere dal comune  il permesso a realizzare l’intervento.

Una volta terminati  i lavori di recupero del sottotetto i nuovi locali abitabili vanno accatastati e poi  va presentata in comune l’agibilità con i documenti previsti.

Il recupero del sottotetto non rientra nel volume edificabile del lotto e dunque anche se con l’edificazione è stato esaurito tutto il volume disponibile in ogni caso è possibile recuperare il sottotetto esistente, ovviamente alle condizioni della legge: sottotetto esistente alla data del 6 aprile 2019, altezza media dei locali 2,20 se locale accessorio (bagno, corridoio, disimpegno..) o 2,40  ( ridotta a 2,20 in montagna) se locale adibito ad abitazione ( camera, studio, soggiorno…). Altezza minima deve essere di almeno 1,60 m. Altra cosa importante riguarda il fatto che anche gli spazi al di sotto di 1,60 m ( altezza ridotta a 1,40 m in montagna) possono essere utilizzati come spazi di servizio come guardaroba o ripostiglio, vanno però delimitati dal resto della stanza con arredi o opere murarie.

Oltre alle altezze minime va garantito il rapporto illuminante di un sedicesimo, quindi 16 mq di stanza devono avere una finestra di 1 mq che può essere a parete o in falda con abbaio o lucernaio, se non c’è salvo limitazioni comunali può essere richiesto al comune di  realizzarlo.

Altra cosa importante è la scala per accedere ai locali abitabili del sottotetto, questa deve rispettare le prescrizioni della DRGV 1428 del 2011 che prevede la larghezza minima di 80 cm e qualora ci siano scale a chiocciola o con piè d’oca la DGRV 1428 prevede alcune verifiche dimensionali sui gradini non rettangolari. Qualora la scala non rispettasse la normativa vigente va richiesto l’adeguamento.

Aumentando la superfice abitabile devono essere adeguati anche gli spazi privati a parcheggio nel rispetto della legge Tognoli del 1989 nella misura di 1 mq ogni 10 mc di volume, qui i comuni possono prevedere in alternativa la monetizzazione.

La nuova legge indubbiamente darà anche nuovo impulso al settore dell’edilizia, con un beneficio per il lavoro e per l’economia veneta, infatti le esigenze di spazio delle famiglie, l’incentivo al recupero per far aumentare il valore della propria abitazione e perché no l’ opportunità di accedere alle  agevolazioni fiscali nazionali del 50, 65, e del 110% porterà all’apertura di nuovi micro cantieri che faranno lavorare soprattutto le piccole imprese artigianali del territorio.

Spesso recuperare il sottotetto significa prevedere un nuovo bagno, fare delle pareti con porte, sistemare il tetto, aprire un lucernaio, rifare i pavimenti, rivedere gli arredi -anche qui fatte le verifiche del caso va valutata con il commercialista la possibilità di accedere al bonus mobili con detrazione irpef del 50% sull’acquisto arredi per ristrutturazione edilizia residenziale-  tutti lavori che creeranno lavoro  per  l’idraulico, l’elettricista, il pavimentista, il muratore, il serramentista, rimettendo in moto il settore artigianale locale e le micro imprese venete.

*estensore della legge regionale